Le Conseil de Paris a, par délibération n° 2025 DLH 44 des 11 au 14 février 2025, approuvé la modification de son Règlement municipal du changement d’usage des locaux d’habitation, afin de le mettre en conformité avec la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 dite Le Meur et le PLU bioclimatique, adopté par délibération du Conseil de Paris le 20 novembre 2024. Le Règlement modifié, publié le 3 mars 2025 sur le Portail des publications administratives de la Ville de Paris ; entrera en vigueur le lendemain, mardi 4 mars 2025.

Les principales modifications du règlement sont les suivantes :

• Il n’est plus fait référence à la date du 1^er janvier 1970 :
• Les « locaux meublés loués de manière répétée pour de courtes durée à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile » deviennent des « meublés de tourisme » et « résidences de tourisme », avec un renvoi à leur définition dans le code du tourisme (art. L. 324-1-1, I et D. 321-1) ;
• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est ajouté dans la liste des pièces à fournir pour toute transformation en meublé de tourisme ;
• La possibilité de solliciter une autorisation personnelle de changement d’usage en vue d’exercer une activité artisanale sur rue ou sur cour dans toutes les voies composant une protection particulière de l’artisanat définie dans l’ancien PLU  est remplacée par celle d’exercer « une activité relevant du commerce artisanal de proximité », selon la définition du PLUb, dans toutes les voies comportant une protection particulière du commerce artisanal de proximité recensées dans le nouveau PLUb (et celles comportant une protection particulière de l’artisanat au sein des Plans de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) du Marais et du 7^ème arrondissement) ;
• Le secteur de compensation renforcée (actuelle annexe 1 du règlement) est élargi pour tenir compte du nouveau « secteur de développement de l’habitation » tel qu’il résulte du PLUb.

A noter que le Bureau de la Protection des Locaux d’Habitation devient le Service de la Protection de l’Habitation et de l’Encadrement des Locations Touristiques, Bureau des changements d’usage

Toutefois, le diable se cache dans les détails.

Sous couvert d’« apporter des précisions rédactionnelles », la Ville de Paris vient considérablement étendre le champ d’application matériel des locaux à usage d’habitation soumis à compensation, en y intégrant les annexes des logements.

D’abord, la Ville de Paris ajoute un alinéa à l’article 1^er du règlement aux termes duquel « en application de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation, constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, tels que définis dans la circulaire UHC/DH2 n° 2006-19 du 22 mars 2006 ». 

Cette circulaire définit les annexes comme étant « tous les locaux attachés à un logement situés dans le même immeuble que celui-ci et inclus dans le bail d’habitation tels que caves, celliers, greniers, garages, parkings privatifs. Il en est également ainsi dans un immeuble ou dans un groupe d’immeubles collectifs d’habitation des locaux communs tels que les locaux à vélos, locaux techniques qui sans être spécifiés dans le bail n’en demeurent pas moins attachés à l’usage d’habitation de l’immeuble. A l’inverse ne sont pas considérés comme des annexes les locaux tels que les garages lorsqu’ils font l’objet de contrats de location distincts et qu’ils sont situés dans un immeuble à destination autre qu’habitation ».

Surtout, l’article 2 du règlement portant sur le régime des autorisations de changement d’usage avec compensation prévoyait jusqu’à présent que « les surfaces sont calculées conformément à l’article R. 156-1 du Code de la construction et de l’habitation », faisant ainsi appel à la notion de « surface habitable ».

La surface habitable est définie comme la « surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.
Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R. 155-1, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre ».

Or, le règlement modifié réserve désormais le calcul sur le fondement de la surface habitable aux « locaux proposés en compensation ».

Implicitement mais nécessairement, les caves, sous-sols, remises, garages, « annexes » des logements devant faire l’objet d’un changement d’usage sont donc soumis, au même titre et selon les mêmes modalités que les logements eux-mêmes, aux obligations de compensation. Le formulaire est modifié en conséquence : pour les locaux objets de la demande de compensation, la surface à renseigner n’est plus la « surface habitable » mais la « surface de plancher » (SDP).

Enfin, les listes des pièces justificatives à fournir dans les dossiers de demandes d’autorisation de changement d’usage (avec compensation, sans compensation, ou en cas d’usage mixte) sont modifiées.

Pour les demandes d’autorisation de changement d’usage à caractère réel (i.e. avec compensation) :

Pour les locaux objets de la demande de compensation, la liste des pièces à joindre comprend désormais également :

• Un plan de l’état actuel avec mention des SDP des locaux et de leurs annexes. Si celles-ci ne sont pas constitutives de SDP, la surface doit alors être exprimée en « surface au sol » ;
• Un tableau récapitulatif des surfaces qui, en plus de la SDP des locaux, doit indiquer – pour information – la SDP incluant les proratas de parties communes attachées aux locaux ;
• Pour les locaux transformés en meublés de tourisme, le diagnostic de performance énergétique en cours de validité.

Pour les locaux proposés en compensation, sont désormais également requis :

• Un tableau récapitulatif des surfaces de l’état actuel (exprimées en SDP) et de l’état futur (exprimées en surface habitable et en SDP incluant les proratas de parties communes attachés aux locaux) ;
• La preuve de l’absence d’usage d’habitation conformément à l’article L. 631-7 du CCH. Il est précisé que « ces preuves peuvent être rapportées par tous moyens et peuvent résulter, le cas échéant, de l’ensemble des fiches de révision foncière, des autorisations d’urbanisme, de la copie intégrale du titre de propriété du propriétaire, d’un état hypothécaire récent, d’une chaine de baux, de document fiscaux, etc… ».

Il est précisé qu’:

• en cas de permutation interne, le dossier de changement d’usage ne sera instruit qu’à compter de l’obtention d’une autorisation d’urbanisme portant sur la globalité de l’opération de changement d’usage et de compensation.
• une visite des locaux compensés et transformés sera réalisée à l’issue des travaux.

Pour les demandes d’autorisation de changement d’usage à titre personnel : lesjustificatifs requis en fonction de la situation de chaque demandeur (professions libérales réglementées, autres professions libérales, mission d’intérêt général, associations et fonctions, artisans) sont complétés.

Pour les demandes d’autorisation de changement d’usage mixte, auparavant n’était requis qu’un engagement du propriétaire attestant que le règlement de copropriété ne s’oppose pas à l’usage mixte et autorisant l’occupation à usage mixte du local.Désormais, outre lesjustificatifs à produire en fonction de la situation de chaque demandeur (professions libérales réglementées, autres professions libérales, activité commerciale / bureaux), sont en particulier sollicités :

• Un plan côté de l’état actuel avec mention des surfaces d’habitation daté et signé – les surfaces réservées à l’activité doivent être hachurées et la surface concernée précisée sur le plan ;
• Un titre de propriété ou d’occupation du demandeur ;
• Le justificatif de l’occupation en résidence principale (un bail « 1989 » ou l’attestation de déclaration d’occupation et de loyer issue de la « Déclaration des biens immobiliers » faite aux services des impôts).

Si ces précisions / ajouts ont le mérite de clarifier un certain nombre de points laissés en suspens dans la précédente version du règlement, cette nouvelle mouture vient fortement contraindre (i) les porteurs de projet en leur imposant de compenser les locaux annexes aux logements transformés, mais également (ii) les propriétaires de locaux autres qu’habitation souhaitant les convertir en logements, ceux-ci devant rapporter l’absence d’usage d’habitation entre le 1^er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus et pendant les 30 années précédant la demande d’autorisation de changement d’usage.